7 min de lecture
Le déficit foncier, et sa frontière la moins connue
Quand vos charges dépassent vos loyers, l'excédent peut venir effacer votre salaire imposable. C'est le seul mécanisme de l'immobilier nu qui réduit l'impôt sur vos autres revenus — à condition de savoir d'où vient le déficit.
Un déficit foncier naît quand les charges déductibles d'un logement loué vide dépassent les loyers encaissés. C'est fréquent la première année d'un investissement à crédit, et presque systématique l'année d'un gros chantier.
Ce déficit n'est pas perdu. Il s'impute, et c'est là qu'il devient intéressant : jusqu'à 10 700 € par an, il vient réduire votre revenu global — salaires compris. Pour un foyer imposé à 30 %, cela représente jusqu'à 3 210 € d'impôt en moins, sans compter l'effet sur les prélèvements sociaux.
Deux déficits, pas un
C'est la subtilité que presque personne n'anticipe : le déficit se découpe selon son origine, et les deux morceaux n'ont pas le même sort.
- La part provenant des charges autres que les intérêts — travaux, taxe foncière, assurance, gestion — s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- La part provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute jamais sur le revenu global. Elle n'est reportable que sur vos revenus fonciers, pendant dix ans.
La conséquence pratique est contre-intuitive : un investissement très endetté mais sans travaux crée un déficit qui ne vous soulagera qu'une fois que vos loyers auront augmenté, ou qu'un autre bien dégagera un bénéfice foncier. Un investissement peu endetté mais lourdement rénové, lui, efface du salaire dès la première année.
Un appartement rénové, première année de location
- Loyers encaissés
- 7 200 €
- Travaux de rénovation
- − 18 000 €
- Taxe foncière, assurance, copropriété
- − 2 300 €
- Intérêts et assurance d'emprunt
- − 5 100 €
- Déficit total
- − 18 200 €
- Imputable sur le revenu global cette année
- 10 700 €
- Reportable sur les loyers des dix ans à venir
- 7 500 €
Les 5 100 € d'intérêts font partie du report, jamais de l'imputation immédiate. C'est l'ordre d'imputation prévu par la loi, et non un choix du contribuable.
À l'échelle d'un parc : un déficit unique, un plafond unique
Le déficit foncier ne se calcule pas logement par logement. On additionne tous les loyers nus du foyer, on en retranche toutes les charges déductibles, et c'est ce solde unique qui est en déficit ou en bénéfice. Un appartement rénové ne crée donc pas « son » déficit : il creuse le résultat d'ensemble, après compensation avec les lots bénéficiaires.
Et le plafond de 10 700 € s'applique à ce solde unique, une fois par an. Il ne se multiplie ni par le nombre de biens, ni par le nombre de chantiers. C'est la contrainte structurelle d'un parc en rénovation : la capacité d'imputation sur le revenu global est bornée, alors que les travaux, eux, ne le sont pas.
Quatre lots, dont deux rénovés la même année
- Loyers nus des quatre logements
- 31 000 €
- Charges courantes et taxes foncières
- − 7 400 €
- Travaux sur deux lots
- − 34 000 €
- Intérêts et assurances d'emprunt
- − 12 600 €
- Déficit foncier du foyer
- − 23 000 €
- Imputable sur le revenu global cette année
- 10 700 €
- Reportable sur les loyers des dix ans à venir
- 12 300 €
Quatre logements, deux chantiers, et pourtant un seul plafond de 10 700 €. Les 12 600 € d'intérêts, eux, n'étaient de toute façon pas imputables sur un salaire : ils rejoignent le report. Menés sur deux exercices, les mêmes travaux auraient ouvert deux plafonds.
Le déficit foncier reste, avec les intérêts d'emprunt, la principale raison de préférer le régime réel au forfait. Il suppose seulement d'avoir compté avant de choisir, et de garder le bien trois ans.