Les intérêts d'emprunt, le levier que le forfait vous fait perdre

L'immobilier locatif se finance à crédit, et c'est tout son intérêt : le locataire remboursement un capital qui vous restera. Mais le crédit coûte des intérêts, et ces intérêts sont une charge déductible — à condition d'être au régime réel.

Le détail qui change tout : dans une mensualité, la part d'intérêts est maximale au début et décroît ensuite. Les premières années d'un prêt sur vingt ou vingt-cinq ans remboursent surtout la banque. C'est précisément là que la déduction pèse le plus lourd, et c'est précisément là que beaucoup d'investisseurs sont encore au forfait.

Trois lignes qui n'en font qu'une

C'est l'oubli le plus répandu de la déclaration foncière. Ne sont pas seulement déductibles les intérêts, mais aussi tout ce que l'emprunt a coûté pour exister :

• les intérêts payés dans l'année ;
• la prime d'assurance emprunteur, celle qui couvre le remboursement du prêt ;
• les frais de dossier, les frais de garantie — caution, hypothèque, privilège de prêteur —, les frais de mainlevée et les commissions bancaires.

Tous se déclarent sur la même ligne que les intérêts. Un investisseur qui ne déduit que les intérêts laisse mécaniquement passer plusieurs centaines d'euros la première année, et la prime d'assurance chaque année ensuite.

À l'échelle d'un parc : une courbe qui descend

La part d'intérêts d'une mensualité décroît année après année. Sur un seul bien, cela signifie une déduction qui fond lentement et un impôt qui monte sans que le loyer ait bougé. Sur un parc, le phénomène se cumule : si tous les lots ont été achetés la même année, la déduction s'effondre partout en même temps.

Des acquisitions étalées produisent l'effet inverse : les prêts récents, gorgés d'intérêts, compensent les prêts anciens presque entièrement amortis. Ce n'est pas une astuce, c'est une conséquence arithmétique de la mise en commun des résultats — et elle explique pourquoi un parc construit sur dix ans se comporte très différemment d'un parc constitué d'un coup.

Ce qui n'est jamais déductible

Le capital remboursé ne se déduit pas, et ne se déduira jamais. Ce n'est pas une charge : c'est de l'épargne forcée, une dette qui se transforme en patrimoine. Elle sort de votre compte sans appauvrir votre bilan, ce qui explique qu'un investissement au cash-flow légèrement négatif puisse enrichir son propriétaire.

C'est aussi la raison pour laquelle on ne juge pas un investissement locatif sur son seul cash-flow. L'effort d'épargne de 80 € par mois en face de 420 € de capital remboursé n'est pas une perte de 80 €, c'est un gain de 340 €.